À Genève : la LCI et l’Office des autorisations de construire
Le canton de Genève applique la loi sur les constructions et les installations diverses (LCI). Les demandes sont instruites par l’Office des autorisations de construire, qui recueille les préavis des services cantonaux et de la commune. Une villa neuve relève de la procédure d’autorisation définitive, dite DD ; la procédure accélérée, dite APA, est réservée aux travaux de moindre ampleur.
La plupart des villas se construisent en zone villas, la cinquième zone. Son indice d’utilisation du sol peut être augmenté par dérogation, sous conditions de performance énergétique et après préavis de la commune — une densification que les communes suivent de très près.
Dans le canton de Vaud : la commune et l’enquête publique
Le canton de Vaud applique la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC). La municipalité délivre le permis de construire après une mise à l’enquête publique de trente jours, pendant laquelle voisins et associations peuvent former opposition. La centrale des autorisations, la CAMAC, coordonne les autorisations cantonales que le projet requiert.
Pendant l’enquête, des gabarits posés sur le terrain matérialisent le volume du futur bâtiment : c’est souvent là que le voisinage découvre le projet, et qu’une opposition se décide.
L’énergie : SIA 380/1 et Minergie
Les exigences thermiques découlent de la loi cantonale sur l’énergie, bâtie sur le modèle de prescriptions énergétiques des cantons (MoPEC), et de la norme SIA 380/1 pour les besoins de chaleur. Le label Minergie, facultatif, va plus loin ; sa déclinaison Minergie-A vise un bilan énergétique positif. Les forages géothermiques sont soumis à autorisation cantonale.
« Genève centralise l’instruction au canton ; Vaud confie la décision à la commune. »
Délais et coûts
Il faut compter plusieurs mois d’instruction, davantage en cas d’opposition. Pour le Léman, nous retenons huit mois entre le dépôt et une autorisation exécutoire, précédés de quatre mois d’études, puis dix-huit à vingt-quatre mois de chantier.
Nos fourchettes pour une villa neuve sur la rive suisse vont de 5 800 à 9 200 CHF HT du mètre carré, hors terrain. La TVA suisse s’y ajoute, au taux normal de 8,1 %.
Contrats et garanties
Le contrat d’entreprise se réfère le plus souvent à la norme SIA 118, et le maître d’ouvrage suisse n’a pas l’équivalent de l’assurance dommages-ouvrage française. Sa protection se construit dans le contrat et dans le Code des obligations, révisé au 1er janvier 2026 : les défauts se signalent désormais dans un délai de soixante jours après leur découverte.
Notre manière de procéder
Nous vérifions la constructibilité réelle du terrain — zone, indice, distances aux limites, servitudes — avant tout engagement, et nous présentons le projet à la commune avant le dépôt. Quand l’acquéreur n’est pas domicilié en Suisse, la Lex Koller se règle en premier. Début 2027, notre bureau de Genève permettra de suivre ces démarches sur place.