Qui échappe à l’autorisation
La loi vise les « personnes à l’étranger ». N’ont pas besoin d’autorisation, notamment :
- les citoyens suisses, où qu’ils résident,
- les ressortissants de l’Union européenne et de l’AELE qui ont leur domicile légal et effectif en Suisse,
- les ressortissants d’autres pays titulaires d’un permis d’établissement (permis C).
Le critère décisif est donc le domicile bien plus que la nationalité. Un Français qui vit à Genève n’est pas traité comme un Français qui vit à Paris.
Résidence principale, résidence secondaire, logement de vacances
Un étranger domicilié en Suisse sans permis C peut acquérir sans autorisation le logement qui lui sert de résidence principale, au lieu où il habite.
Un frontalier ressortissant de l’Union européenne ou de l’AELE peut, sans autorisation, acquérir une résidence secondaire dans la région de son lieu de travail.
Le logement de vacances d’une personne domiciliée à l’étranger est le cas le plus contraint : il suppose une autorisation, dans les seules communes désignées par les cantons et dans la limite de contingents annuels. Le canton de Genève, lui, n’autorise ni les résidences secondaires — frontaliers mis à part — ni les logements de vacances.
Une loi en cours de révision
Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a mis en consultation un durcissement de la Lex Koller : soumettre à autorisation l’achat d’une résidence principale par les ressortissants de pays tiers, avec obligation de revendre en cas de départ, et restreindre davantage les logements de vacances. La consultation s’est achevée le 15 juillet 2026 ; rien n’est en vigueur à ce jour. Pour un projet qui s’étale sur trois ans, c’est un paramètre à suivre dès l’achat du terrain.
« Le critère décisif est le domicile, bien plus que la nationalité. »
Ce que la loi ne règle pas
La Lex Koller dit qui peut acheter, pas ce que l’on peut construire. La constructibilité relève du droit cantonal — la LCI à Genève, la LATC dans le canton de Vaud — et du règlement communal. Un terrain acquis en toute légalité peut se révéler bien moins constructible qu’espéré.
S’y ajoute la loi sur les résidences secondaires, dite Lex Weber, qui plafonne à 20 % la part de résidences secondaires par commune. Elle pèse surtout sur les communes de montagne.
L’autre rive
Pour une famille domiciliée hors de Suisse, la rive française du Léman, d’Évian à Yvoire, n’impose aucune restriction liée à la nationalité ou au domicile. La vue sur le lac et les Alpes est la même, Genève à quelques minutes ; le cadre change : PLU communal, loi Littoral, RE2020. C’est sur cette rive que nous avons livré notre villa à énergie positive de l’arc lémanique.
Notre manière de procéder
Avant tout projet sur la rive suisse, nous demandons que le statut de l’acquéreur soit vérifié par un notaire ou un avocat suisse. La réponse conditionne tout le montage — achat en nom propre, par une société, ou choix de l’autre rive — et nous ne dessinons rien avant de la connaître. Début 2027, notre bureau de Genève suivra ces dossiers sur place.
Cette note est une information générale, pas un conseil juridique : chaque situation dépend du permis, du domicile et de la structure d’acquisition.