In Genf: das LCI und das Amt für Baubewilligungen
Der Kanton Genf wendet das Gesetz über Bauten und verschiedene Anlagen (LCI) an. Die Gesuche bearbeitet das Office des autorisations de construire, das die Stellungnahmen der kantonalen Dienste und der Gemeinde einholt. Eine neue Villa fällt unter das ordentliche Bewilligungsverfahren, die sogenannte DD; das beschleunigte Verfahren, die APA, ist kleineren Arbeiten vorbehalten.
Die meisten Villen entstehen in der Villenzone, der fünften Zone. Ihre Ausnützungsziffer kann per Ausnahmebewilligung erhöht werden, unter Auflagen zur Energieeffizienz und nach Stellungnahme der Gemeinde – eine Verdichtung, die die Gemeinden sehr genau verfolgen.
Im Kanton Waadt: die Gemeinde und die öffentliche Auflage
Der Kanton Waadt wendet das Gesetz über Raumplanung und Bauten (LATC) an. Die Gemeinde erteilt die Baubewilligung nach einer dreissigtägigen öffentlichen Auflage, während der Nachbarn und Verbände Einsprache erheben können. Die zentrale Bewilligungsstelle CAMAC koordiniert die kantonalen Bewilligungen, die das Projekt benötigt.
Während der Auflage zeigen Bauprofile auf dem Grundstück das Volumen des künftigen Gebäudes: Oft entdeckt die Nachbarschaft das Projekt erst dann – und entscheidet über eine Einsprache.
Energie: SIA 380/1 und Minergie
Die energetischen Anforderungen ergeben sich aus dem kantonalen Energiegesetz, das auf den Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn) beruht, und aus der Norm SIA 380/1 für den Heizwärmebedarf. Das freiwillige Label Minergie geht weiter; seine Variante Minergie-A zielt auf eine positive Energiebilanz. Erdwärmebohrungen brauchen eine kantonale Bewilligung.
«Genf zentralisiert die Bearbeitung beim Kanton; die Waadt überlässt den Entscheid der Gemeinde.»
Fristen und Kosten
Rechnen Sie mit mehreren Monaten Bearbeitungszeit, bei Einsprachen mit mehr. Für den Genfersee gehen wir von acht Monaten zwischen Einreichung und rechtskräftiger Bewilligung aus, vorher vier Monate Planung, danach achtzehn bis vierundzwanzig Monate Bauzeit.
Unsere Bandbreiten für eine neue Villa am Schweizer Ufer reichen von CHF 5’800 bis 9’200 pro Quadratmeter exkl. MwSt., ohne Grundstück. Hinzu kommt die Schweizer Mehrwertsteuer zum Normalsatz von 8,1 %.
Verträge und Garantien
Der Werkvertrag verweist meist auf die Norm SIA 118, und die Schweizer Bauherrschaft kennt kein Gegenstück zur französischen Bauschadenversicherung (dommages-ouvrage). Ihr Schutz entsteht im Vertrag und im Obligationenrecht, das per 1. Januar 2026 revidiert wurde: Mängel sind nun innert sechzig Tagen nach ihrer Entdeckung zu rügen.
Unser Vorgehen
Wir prüfen die tatsächliche Bebaubarkeit des Grundstücks – Zone, Ausnützung, Grenzabstände, Dienstbarkeiten – vor jeder Verpflichtung und stellen das Projekt der Gemeinde vor der Einreichung vor. Wohnt die Käuferschaft nicht in der Schweiz, wird zuerst die Lex Koller geklärt. Ab Anfang 2027 erlaubt uns unser Büro in Genf, diese Schritte vor Ort zu begleiten.