En France : trois garanties et une assurance
Le Code civil organise trois garanties successives, dues par les constructeurs à compter de la réception :
- la garantie de parfait achèvement, d’un an, pour tous les désordres signalés à la réception ou dans l’année,
- la garantie biennale de bon fonctionnement, de deux ans, pour les équipements dissociables du bâti,
- la garantie décennale, de dix ans, pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Chaque entreprise doit être assurée en responsabilité décennale. Le maître d’ouvrage, de son côté, souscrit avant l’ouverture du chantier une assurance dommages-ouvrage : en cas de sinistre de nature décennale, elle préfinance les réparations sans attendre que les responsabilités soient établies.
En Suisse : le contrat d’abord
Le droit suisse ne connaît ni garantie décennale ni assurance dommages-ouvrage obligatoire. Le contrat d’entreprise est régi par le Code des obligations, et les parties se réfèrent le plus souvent à la norme SIA 118.
L’action pour les défauts d’un ouvrage immobilier se prescrit par cinq ans à compter de la réception. La norme SIA 118 y ajoute un délai de garantie de deux ans pendant lequel les défauts peuvent être signalés à tout moment.
Ce qui a changé au 1er janvier 2026
La révision du droit des défauts de construction est entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Deux points changent la position du maître d’ouvrage :
- les défauts cachés se signalent dans un délai de soixante jours après leur découverte, au lieu de l’ancienne dénonciation « immédiate », et un contrat ne peut plus raccourcir ce délai,
- le droit d’exiger la réparation gratuite d’un défaut ne peut plus être exclu dans l’achat d’un logement neuf ou à construire.
La norme SIA 118 a été amendée en conséquence.
« En France, la sécurité repose sur l’assurance. En Suisse, elle repose sur le contrat. »
Ce que cela change pour un projet
En France, la sécurité repose sur l’assurance : on vérifie les attestations décennales de chaque entreprise et l’on souscrit la dommages-ouvrage avant le premier coup de pelle. En Suisse, elle repose sur le contrat : procès-verbal de réception précis, sûretés prévues au marché, et une tenue rigoureuse des avis de défauts pendant les deux premières années.
Notre manière de procéder
Chaque entreprise partenaire est vérifiée avant d’entrer sur un chantier : garantie décennale à jour, responsabilité civile professionnelle, attestations de vigilance. Nous organisons la réception avec le maître d’ouvrage, pièce par pièce, et nous tenons le registre des réserves jusqu’à leur levée.
Cette note est une information générale, pas un conseil juridique.