Wer keine Bewilligung braucht
Das Gesetz richtet sich an «Personen im Ausland». Keine Bewilligung brauchen insbesondere:
- Schweizer Bürgerinnen und Bürger, wo immer sie wohnen,
- Staatsangehörige der EU und der EFTA mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz,
- Staatsangehörige anderer Länder mit Niederlassungsbewilligung (Ausweis C).
Entscheidend ist also der Wohnsitz, weit mehr als die Staatsangehörigkeit. Eine Französin, die in Genf lebt, wird nicht behandelt wie eine Französin, die in Paris lebt.
Hauptwohnsitz, Zweitwohnung, Ferienwohnung
Ein Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz ohne Ausweis C kann die Wohnung, die ihm am Wohnort als Hauptwohnsitz dient, ohne Bewilligung erwerben.
Grenzgänger mit Staatsangehörigkeit der EU oder der EFTA können ohne Bewilligung eine Zweitwohnung in der Region ihres Arbeitsorts erwerben.
Die Ferienwohnung einer Person mit Wohnsitz im Ausland ist der am stärksten eingeschränkte Fall: Sie braucht eine Bewilligung, nur in den von den Kantonen bezeichneten Gemeinden und im Rahmen jährlicher Kontingente. Der Kanton Genf bewilligt weder Zweitwohnungen – Grenzgänger ausgenommen – noch Ferienwohnungen.
Ein Gesetz in Revision
Am 15. April 2026 hat der Bundesrat eine Verschärfung der Lex Koller in die Vernehmlassung geschickt: Der Kauf eines Hauptwohnsitzes durch Staatsangehörige von Drittstaaten soll bewilligungspflichtig werden, mit Verkaufspflicht bei Wegzug, und Ferienwohnungen sollen weiter eingeschränkt werden. Die Vernehmlassung endete am 15. Juli 2026; bis heute ist nichts in Kraft. Für ein Projekt, das sich über drei Jahre erstreckt, ist das ab dem Grundstückskauf im Auge zu behalten.
«Entscheidend ist der Wohnsitz, weit mehr als die Staatsangehörigkeit.»
Was das Gesetz nicht regelt
Die Lex Koller sagt, wer kaufen darf, nicht was gebaut werden darf. Die Bebaubarkeit richtet sich nach kantonalem Recht – dem LCI in Genf, dem LATC im Kanton Waadt – und nach dem Gemeindereglement. Ein rechtmässig erworbenes Grundstück kann sich als deutlich weniger bebaubar erweisen als erhofft.
Hinzu kommt das Zweitwohnungsgesetz, die Lex Weber, das den Anteil der Zweitwohnungen auf 20 % pro Gemeinde begrenzt. Es betrifft vor allem Berggemeinden.
Das andere Ufer
Für eine Familie mit Wohnsitz ausserhalb der Schweiz kennt das französische Ufer des Genfersees, von Évian bis Yvoire, keine Einschränkung nach Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz. Der Blick auf See und Alpen ist derselbe, Genf nur wenige Minuten entfernt; der Rahmen ändert sich: kommunaler Zonenplan, Küstengesetz, RE2020. An diesem Ufer haben wir unsere Plusenergie-Villa am Genfersee übergeben.
Unser Vorgehen
Vor jedem Projekt am Schweizer Ufer lassen wir den Status der Käuferschaft von einem Schweizer Notar oder Anwalt prüfen. Die Antwort bestimmt die ganze Struktur – Kauf auf eigenen Namen, über eine Gesellschaft oder die Wahl des anderen Ufers –, und wir zeichnen nichts, bevor wir sie kennen. Ab Anfang 2027 begleitet unser Büro in Genf diese Dossiers vor Ort.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung: Jede Situation hängt von Bewilligung, Wohnsitz und Erwerbsstruktur ab.